HoREA đề xuất cách tính dân số chung cư mới để tăng nguồn cung nhà ở xã hội TPHCM

Việc điều chỉnh phương pháp tính dân số nhà chung cư tại TPHCM theo đề xuất của HoREA sẽ tạo điều kiện phát triển nhiều căn hộ diện tích nhỏ, giúp người thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận nhà ở.

Hiện nay, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã chính thức có văn bản kiến nghị cơ quan chức năng bổ sung phương pháp xác định dân số cho các dự án nhà chung cư. Mục tiêu cốt lõi của đề xuất này là gia tăng số lượng căn hộ loại vừa và nhỏ, vốn là phân khúc đang thiếu hụt trầm trọng nhưng lại có nhu cầu thực tế cao nhất từ phía người dân.

Tại sao cần thay đổi cách tính dân số nhà chung cư tại TPHCM?

Theo phân tích từ HoREA, quy định hiện hành đang tạo ra một rào cản vô hình, khiến các chủ đầu tư có xu hướng phát triển những căn hộ diện tích lớn để tối ưu hóa chỉ tiêu dân số. Điều này dẫn đến tình trạng “lệch pha” cung - cầu nghiêm trọng trên thị trường.

Dữ liệu thực tế cho thấy xu hướng cấu trúc gia đình tại các đô thị lớn đang thay đổi mạnh mẽ. Mô hình gia đình đa thế hệ dần thu hẹp, thay vào đó là sự gia tăng nhanh chóng của các hộ gia đình quy mô nhỏ từ 1-3 người. Việc áp dụng một công thức tính dân số cứng nhắc không còn phù hợp với thực tiễn xã hội hiện đại.

Đáng chú ý, khảo sát nhu cầu thị trường cho thấy:

• 60-70% nhu cầu: Tập trung vào căn hộ 2 phòng ngủ (khoảng 70m2), mức giá từ 2-7 tỷ đồng.
• 20-25% nhu cầu: Căn hộ nhỏ diện tích khoảng 50m2.
• Chỉ 5-10% nhu cầu: Dành cho phân khúc căn hộ diện tích lớn.

Chi tiết đề xuất phương pháp xác định dân số mới của HoREA

Để giải quyết bài toán trên, HoREA kiến nghị phân loại chi tiết cách tính dân số tùy theo mục đích sử dụng và loại hình dự án trong giai đoạn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và cấp phép xây dựng.

1. Đối với nhà ở xã hội và căn hộ tái định cư

Đây là phân khúc ưu tiên cao nhất để hỗ trợ người dân. HoREA đề xuất:

• Căn hộ 1 phòng ở có diện tích từ 25-32m2: Tính là 1 người.
• Các diện tích lớn hơn sẽ tăng số người tương ứng theo bảng quy đổi chi tiết.

2. Đối với chung cư thương mại và dự án linh hoạt

Với các dự án không phục vụ tái định cư hoặc nhà ở xã hội, căn hộ 1 phòng ngủ từ 25-32m2 cũng được tính là 1 người. Đặc biệt, với những dự án cần bố trí linh hoạt nhiều loại hình căn hộ, HoREA đề xuất nới rộng hạn mức: căn hộ 1 phòng ngủ diện tích từ 25-45m2 vẫn chỉ tính là 1 người.

3. Căn hộ lưu trú và văn phòng kết hợp

Đối với loại hình căn hộ lưu trú hoặc văn phòng kết hợp lưu trú, phần diện tích chức năng lưu trú sẽ được quy đổi bằng 50% chỉ tiêu dân số theo quy định. Trong trường hợp có sự không thống nhất giữa phương án kiến trúc và cơ cấu phòng, dân số sẽ được xác định dựa trên chỉ tiêu diện tích sử dụng thực tế.

Hệ lụy từ quy định cũ: Rủi ro tồn kho và áp lực tài chính

HoREA cảnh báo nếu tiếp tục duy trì cách tính dân số hiện tại, thị trường sẽ đối mặt với nhiều rủi ro hệ thống. Khi chủ đầu tư buộc phải xây nhiều căn hộ lớn để “khớp” với chỉ tiêu dân số, rủi ro tồn kho sẽ gia tăng do sản phẩm không phù hợp với túi tiền của đa số người mua.

Điều này không chỉ kéo dài thời gian thu hồi vốn, gây nợ xấu cho doanh nghiệp mà còn đẩy mặt bằng giá bất động sản lên cao. Người mua nhà, đặc biệt là giới trẻ và người thu nhập thấp, buộc phải lựa chọn những sản phẩm vượt quá khả năng tài chính, tạo ra áp lực chi tiêu nặng nề và làm suy giảm thanh khoản toàn thị trường.

Đối chiếu với quy định hiện hành tại TPHCM

Để thấy rõ sự cần thiết của thay đổi, hãy nhìn vào cách tính hiện nay:

• Căn 1 phòng ngủ: 25-32m2 tính 1 người; trên 32-56m2 tính 2 người.
• Căn 2 phòng ngủ: 56-64m2 tính 2 người; 64-96m2 tính 3 người.
• Căn 3 phòng ngủ: 96-128m2 tính 4-5 người; 128-160m2 tính 5 người.
• Căn trên 160m2: Tính 6 người.

Góc nhìn chuyên gia: Việc HoREA đề xuất điều chỉnh không đơn thuần là thay đổi con số, mà là sự thừa nhận xu hướng “micro-living” (sống tối giản) đang trở thành chủ đạo tại các đô thị nén như TPHCM. Nếu được thông qua, đây sẽ là cú hích lớn để khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội, giảm áp lực cho người dân và giảm thiểu rủi ro cho các nhà phát triển bất động sản.

Bạn đánh giá thế nào về đề xuất căn hộ 25-32m2 chỉ tính cho 1 người ở? Liệu điều này có thực sự giải quyết được bài toán nhà ở tại TPHCM? Hãy chia sẻ ý kiến của bạn cùng chúng tôi!