Thị trường chung cư 2026: Nguồn cung tăng mạnh nhưng giá vẫn neo cao

Thị trường bất động sản ghi nhận nguồn cung căn hộ tăng mạnh trong quý I/2026, tuy nhiên mặt bằng giá chung cư vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt do sự lệch pha nghiêm trọng về cơ cấu sản phẩm.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đang có những tín hiệu phục hồi tích cực. Trong quý I/2026, cả nước ghi nhận khoảng 139.855 giao dịch thành công, tăng 103,9% so với cùng kỳ năm 2025. Dù thanh khoản đã cải thiện đáng kể, nhưng phân khúc căn hộ và nhà ở riêng lẻ vẫn chịu áp lực lớn từ mặt bằng giá cao, trong khi đất nền tiếp tục là kênh đầu tư chủ đạo với gần 109.000 giao dịch.

Tại sao giá căn hộ vẫn “neo” ở mức đỉnh?

Giá căn hộ tại hai đầu cầu lớn nhất cả nước đã thiết lập một mặt bằng mới. Tại Hà Nội, giá trung bình chạm ngưỡng 128 triệu đồng/m², còn TP.HCM duy trì ở mức 112 triệu đồng/m². Theo phân tích của các chuyên gia, đà tăng này xuất phát từ ba nguyên nhân chính:

• Chi phí đầu vào: Giá nguyên vật liệu xây dựng và chi phí tài chính liên tục tăng cao, đẩy chi phí phát triển dự án lên mức khó kiểm soát.
• Giá trị cộng thêm: Các dự án hiện nay tập trung vào mô hình đại đô thị tích hợp với hệ sinh thái tiện ích đẳng cấp, hạ tầng kết nối mạnh mẽ (như Vành đai 4 tại Hà Nội hay các tuyến Metro tại TP.HCM).
• Tâm lý trú ẩn: Căn hộ không còn chỉ là nơi ở mà đã trở thành tài sản đầu tư. Với tỷ suất cho thuê ổn định 5-6%, nhà đầu tư không chịu áp lực bán tháo, thậm chí còn kỳ vọng tăng giá thêm 10-15% khi chuyển nhượng.

Sự lệch pha giữa nguồn cung và nhu cầu thực

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh: “Dù nguồn cung tăng nhưng hơn 80% là phân khúc cao cấp và hạng sang, giá khởi điểm từ 80 triệu đồng/m² trở lên”. Điều này dẫn đến nghịch lý là nguồn cung dư thừa ở phân khúc cao cấp nhưng lại thiếu vắng căn hộ bình dân cho số đông người mua có nhu cầu ở thực.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội nhận định, thị trường có thể sẽ bước vào giai đoạn ổn định vào cuối năm 2026 khi nguồn cung dự kiến tăng gấp đôi. Tuy nhiên, thay vì giảm giá sâu, thị trường sẽ chuyển dịch sang xu hướng đi ngang do chi phí đầu vào đã thiết lập mặt bằng giá mới.

Kỳ vọng từ chính sách nhà ở xã hội

Để giải quyết bài toán lệch pha cung cầu, Chính phủ đang đẩy mạnh đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội. Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản cho biết, dự kiến trong năm 2026 sẽ có khoảng 160.000 căn hộ giá rẻ được đưa ra thị trường. Đây được kỳ vọng là “cú hích” giúp giảm áp lực cho phân khúc bình dân và gián tiếp kéo mặt bằng giá chung cư thương mại về mức hợp lý hơn trong dài hạn.

Bạn đang cân nhắc đầu tư vào căn hộ trong giai đoạn này? Hãy theo dõi sát sao tiến độ bàn giao và pháp lý dự án để đảm bảo an toàn cho dòng vốn của mình.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Tại sao giá chung cư vẫn tăng dù nguồn cung cải thiện?Giá chung cư neo cao do chi phí nguyên vật liệu, giá trị tiện ích cộng thêm và sự lệch pha khi hơn 80% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp/hạng sang.

Liệu giá căn hộ có giảm trong thời gian tới không?Giá khó giảm sâu do chi phí đầu vào đã ở mức cao, thay vào đó thị trường được dự báo sẽ đi ngang và ổn định hơn khi nguồn cung tăng gấp đôi vào cuối năm 2026.

Nhận tin mới nhất

Đăng ký để không bỏ lỡ tin nổi bật mỗi ngày.

Đăng ký

Vai trò của nhà ở xã hội đối với thị trường hiện nay là gì?Với khoảng 160.000 căn hộ dự kiến hoàn thành, nhà ở xã hội sẽ giải quyết nhu cầu thực cho người thu nhập thấp, từ đó giảm áp lực lên phân khúc bình dân và cân bằng lại mặt bằng giá.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao giá chung cư vẫn tăng dù nguồn cung cải thiện?

Giá chung cư neo cao do chi phí nguyên vật liệu, giá trị tiện ích cộng thêm và sự lệch pha khi hơn 80% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp/hạng sang.

Liệu giá căn hộ có giảm trong thời gian tới không?

Giá khó giảm sâu do chi phí đầu vào đã ở mức cao, thay vào đó thị trường được dự báo sẽ đi ngang và ổn định hơn khi nguồn cung tăng gấp đôi vào cuối năm 2026.

Vai trò của nhà ở xã hội đối với thị trường hiện nay là gì?

Với khoảng 160.000 căn hộ dự kiến hoàn thành, nhà ở xã hội sẽ giải quyết nhu cầu thực cho người thu nhập thấp, từ đó giảm áp lực lên phân khúc bình dân và cân bằng lại mặt bằng giá.